L’achat d’un logement neuf auprès du constructeur est l’une des transactions immobilières les plus courantes en Israël.
En général, le prix d’un logement neuf acheté auprès du constructeur est plus ou moins le même que celui d’un logement ancien standard dans le même secteur géographique. Ceci étant, lors de l’achat d’un logement neuf, il faudra en outre s’acquitter de frais supplémentaires tels que la TVA et le supplément pour indexation des intrants de construction, en plus de payer le raccord aux infrastructures municipales (eau, électricité, gaz etc.).
Dans cet article, j’ai choisir de m’attarder sur l’élément « intrant de construction », qui n’est pas forcément connu du grand public.
Tout d’abord, qu’est-ce qu’un intrant de construction ? C’est un indice publié par le Bureau central des statistiques israélien, qui examine les variations des prix des matériaux de construction tels que l’acier, le ciment, le plastique etc.
Ces matériaux sont utilisés par les constructeurs lors de la construction de logement, et étant donné que les prix de ces matériaux changent, il est admis que le prix du logement leur soit indexé, permettant ainsi de réduire l’écart entre le prix des intrants au moment de la signature du contrat de vente et le prix sur le marché au moment de la construction.
Il est déjà arrivé que l’augmentation de l’indice des intrants ne soit pas significative, et que cette question ne soit donc pas pertinente (par exemple, en 2020, l’indice a connu une augmentation négligeable de 0,5 %). En revanche, il arrive que l’indice augmente brutalement, c’est-à-dire que les frais de la construction sont plus élevés, et donc le prix du logement augmentera proportionnellement (ainsi, en 2021, en pleine crise de COVID-19, l’indice a augmenté de 5,6 %).
Depuis 2022, les constructeurs se sont vu imposer une limite quant au supplément pour indexation des intrants, et actuellement, seuls 40 % du prix du logement peuvent être indexés, ce qui constitue une nouveauté essentielle pour les acheteurs.
À noter que l’indexation des intrants de construction est une option et non une obligation, et le fait qu’elle s’ajoute au prix du logement est une question de choix, à négocier entre l’acheteur et la société immobilière. En effet, dans certains cas, par exemple, lorsque la construction se trouve à un stade avancé et à l’approche de la livraison du logement à l’acheteur, il sera déterminé dans le contrat de vente que le prix du logement ne sera pas augmenté de l’indexation des intrants.
D’expérience, en cas d’acquisition d’un logement auprès du constructeur, il est souhaitable de vérifier soigneusement les passages du contrat relatifs à l’indexation, et d’inclure dans le contrat une mention rendant possible d’anticiper les paiements et ainsi d’économiser l’indexation des intrants.